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陈婧:让楼市政策再飞一会儿

2024-5-23 09:34| 发布者: 皓考克| 查看: 41 |原作者: 迪拜网

摘要: 过去这个周末,上海住家小区的陌生面孔变多了。设在小区里的房产中介所也热闹起来,穿着西装的中介步履匆匆地带着客户进进出出,一派忙碌。中国央行上周五(5月17日)“四箭齐发”,通过下调住房公积金贷款利率、取 ...
过去这个周末,上海住家小区的陌生面孔变多了。设在小区里的房产中介所也热闹起来,穿着西装的中介步履匆匆地带着客户进进出出,一派忙碌。
中国央行上周五(5月17日)“四箭齐发”,通过下调住房公积金贷款利率、取消个人房贷利率政策下限、降低房贷首付比率下限,以及鼓励地方政府收购存量房屋,提振持续低迷的房地产市场。
这是本轮楼市下跌以来力度最大的一套政策组合拳,无论是降至历史最低的15%首付比率,还是市场期待已久的“国家队”出口去库存,都表明决策层带领楼市脱困的决心和迫切。

  
 
尽管上述政策还没全面落地,但新政发布后首个周末,各地楼市已经热闹起来。据市场机构统计,上周末北京有超过2000套二手房成交,基本达到“小阳春”热度;深圳同期成交的新房环比前一个周末上涨90%,二手房成交环比上扬60%。
上海和广州的中介也反馈,上周末到访询价的买家明显增加,一些新楼盘售楼处人头攒动。由于要求看房的客户太多,中介们甚至忙得没时间吃饭。
毫无疑问,一系列重磅政策迅速调动了市场情绪,让部分原本持观望态度的买家加快了步伐。但随之而来的问题是,这样的热度能持续多久?
在新政推动的看房热潮中,有些中介建议买家“再等一等,别急着上车(买房)”。潜台词是,楼市还会继续跌,迫使决策层出台力度更大的宽松政策。
不少中国网民也对新政效果持保留意见。有观点认为,购房首付比率降低,意味着每月还贷额增加。如果房价继续下跌,跌幅超过首付的15%,就相当于帮银行白打工。一旦房贷断供,不仅要面对房产被拍卖的风险,个人也得缴纳罚金。
有网民调侃:“我缺的是三四十万元的首付吗?我缺的是三四十年的稳定收入。”还有人说:“坚持就是胜利,没准再等一阵就能零首付购房了。”

  
   
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这些“泼冷水”发言,折射出民间对房地产行业的信心依然脆弱。即便有重磅政策加持,人们也不敢确定楼市是会立即反弹,还是继续探底。虽然短期兴趣被激活,但若长期观望情绪依然浓厚,也可能限制新政发挥作用。
单从政策面看,本轮楼市新政力度空前,将对市场产生深远影响。但几天来各地落实的进度,就凸显政策的执行难度不一。
据房地产研究机构克而瑞统计,截至星期三(22日),24个调研城市中已有11个下调首付比率,但降低房贷利率下限的只有合肥、长沙、武汉和青岛。这是因为下调首付比率有助于推动银行贷款业务增长,但调低利率则会压缩银行盈利空间。这也是为什么央行在取消全国层面房贷利率政策下限时,允许各地银行应结合自身经营状况和客户风险状况等因素,确定具体利率水平。
而最受房企关注的收储库存房屋,至今还没有城市跟进。尽管上周杭州临安宣布将在当地收购一批商品房用作公共租赁住房,但据机构测算,此次收购规模预计不足200套,难以有效消化当地积压的大量库存。
央行为支持地方收购存量住房提供了3000亿元(人民币,下同,559亿新元)再贷款,可带动银行贷款5000亿元。但市场普遍认为,要消化当前市面上的存量商品房,至少需要投入1万亿元,多数分析师的预估值介于2万亿至5万亿元。
此外,这类再贷款须在五年内偿还,而通过出租收购住宅实现收支平衡并非易事,更不要说许多地方政府如今负债累累,财政早已捉襟见肘。高层在鼓励地方政府收购存量房产的同时,也不忘补充“应从实际出发”、“以需定购,酌情以合理价格”,似乎在暗示中央不会加码援助,各地应量力而行。
“国家队”收储存量房屋将缓解开发商流动性危机,这项政策对房企信心的提振作用,从陆港地产股上周以来的大幅攀升可见一斑。但救助方案的规模不及预期,地方政府如何获取购房所需资金也尚未明确,对房企能起到多大支持力度,还要打个问号。
和2008年与2015年时的楼市低谷相比,本轮楼市低迷时间更长,要化解的矛盾更多更复杂。归根结底,投资者对市场缺乏信心,是因为对中国经济前景预期不足;消费者不敢进场买房,是因为不确定个人工作和收入能否稳定。仅凭几条政策难以抵御宏观层面的逆风,冰冻三尺的楼市需要更长时间来回暖。
这轮政策弹药出膛后,一些买家闻风而动,但更多买家仍在静观其变。从官方到市场,都对这一轮新政的效果拭目以待,从而决定下一步怎么走。就让政策再飞一会儿。


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